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一、什么是小產(chǎn)權(quán)房?

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

二、小產(chǎn)權(quán)六大弊端

盡管小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格較商品房?jī)r(jià)格低許多，然而由于小產(chǎn)權(quán)房本身不合法，因而購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房會(huì)具備一定的風(fēng)險(xiǎn)，以下就是小產(chǎn)權(quán)房的六大弊端：

1、缺少“五證”

“五證”是消費(fèi)者取得房產(chǎn)證的先決條件，即具備國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預(yù)售許可證。包括城中村改造在內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如果沒(méi)有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。盡管“小產(chǎn)權(quán)房”一片熱銷，但眾多業(yè)內(nèi)人士卻認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房”存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，最大的問(wèn)題就是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護(hù)。

2、拆遷難補(bǔ)償

除了不能辦理房產(chǎn)證外，那些“便宜房”實(shí)際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國(guó)家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會(huì)得到拆遷安置補(bǔ)償。

3、質(zhì)量難保證

房屋質(zhì)量沒(méi)人監(jiān)督，一些開(kāi)發(fā)商為賺錢(qián)會(huì)偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開(kāi)發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問(wèn)題。

4、配套不完善

這些房子幾乎都沒(méi)有暖氣、天然氣等配套設(shè)施。而且將來(lái)一旦出現(xiàn)糾紛，可能連水電都沒(méi)有。

5、遺贈(zèng)也麻煩

由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來(lái)在遺產(chǎn)繼承時(shí)也會(huì)遇到許多麻煩。借新農(nóng)村建設(shè)、舊村改造名義，是“小產(chǎn)權(quán)房”目前普遍的運(yùn)作模式，具有打擦邊球的性質(zhì)。一位業(yè)內(nèi)人士還透露，因?yàn)闆](méi)有辦理相關(guān)手續(xù)，所以這種房子房?jī)r(jià)一般都很低，有些開(kāi)發(fā)商是“打一槍換一個(gè)地方”，一旦清盤(pán)，兌現(xiàn)不了承諾馬上撤離，后續(xù)引發(fā)的許多麻煩都甩給購(gòu)房者。

6、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或者上市轉(zhuǎn)賣。

這個(gè)很好理解，因?yàn)闆](méi)有產(chǎn)權(quán)證，因此不能上市交易。所以購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，就要做好一直住下去的準(zhǔn)備。

三、購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的注意事項(xiàng)

對(duì)于城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)民小產(chǎn)權(quán)房的效力問(wèn)題，目前尚沒(méi)有一部法律對(duì)此作出明確的規(guī)定。因此如果確定想要購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，一般而言，法官在裁判此類案件時(shí)往往會(huì)綜合考慮以下幾個(gè)因素：

一是當(dāng)事人之間的行為是否符合民法的基本原則，即平等、自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用、公序良俗;

二是雙方簽訂的合同是否存在導(dǎo)致合同無(wú)效或者可撤銷的情形，也就是《合同法》第五十二條和第五十四條規(guī)定的情形;

三是基層組織如村委會(huì)、村黨支部的意見(jiàn)。由于我國(guó)實(shí)行村民自治，因此，村支兩委的意見(jiàn)至關(guān)重要。

標(biāo)簽： 買小產(chǎn)權(quán)房 小產(chǎn)權(quán)六大弊端