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買方無需貸款的

1、賣方到中介掛牌。(一般賣方會在好多個中介掛牌，在沒有買方成交意向前，只要知道房屋的大致情況即可)

2、買方有初步意向，中介帶其看房。

3、買方?jīng)Q定購買，向中介公司交意向金，并簽意向金協(xié)議書。(中介公司應先詢問賣方此房屋是否尚未賣出)(買方應注意意向金何時轉(zhuǎn)化為定金)

4、中介公司聯(lián)系賣方，將產(chǎn)證原件即賣方身份證復印件留下。

5、中介公司憑產(chǎn)證復印件去房屋所在地房地產(chǎn)交易中心拉“確權單”(確認產(chǎn)權人基本信息、房屋是否設定抵押或租賃等)

6、中介公司盡快將意向金交至賣方(最好約上買方一起)，此時意向金在性質(zhì)上已轉(zhuǎn)化為定金。對雙方都具有了約束力。

7、中介公司約買賣雙方，一起就買賣合同的各項條款進行協(xié)商。(成交價幾何、房屋內(nèi)固定設施如何處置、何時付首付及首付多少、過戶期間、交房時間、戶口遷移問題、尾款何時付、物業(yè)維修基金及過戶等);(中介公司一般先打印兩份合同草案，以便雙方協(xié)商修改)

8、雙方達成一致意見，各自設置合同密碼，然后草案文本就轉(zhuǎn)化為正式文本了。然后打印(一般至少需要五本)，雙方親筆簽署，合同即時生效。

9、中介公司約買賣雙方一起去交易中心辦理過戶手續(xù)。領取《上海市xx區(qū)房地產(chǎn)交易中心收件收據(jù)》。然后付尾款，交中介費(買賣雙方各交房價的1%)，去物業(yè)辦理過戶手續(xù)等。如果一方無法親自到場，需要辦理委托公證手續(xù)。

10、20個工作日后買方新的《房地產(chǎn)權證》辦出。憑《收件收據(jù)領取》。

注：涉外人士，包括港澳臺，買賣合同、借款合同須辦理公證。

買方需要貸款的

前面1-7項與無貸款的基本相同。

8、中介公司會初步判斷買方是否符合貸款條件(將買方及房屋基本信息告知合作的貸款公司，做初步評審，評審貸款人及評估房屋價格)，防止其無法貸款或不能貸足而引發(fā)定金糾紛。

房產(chǎn)中介針對不同的貸款人會選擇不同的步驟：

a、主貸人資信很好(年齡、學歷、工作、收入、現(xiàn)有資產(chǎn)以及配偶情況、有無子女等綜合考慮)，一定能夠貸全額，那么中介公司會先進行第8項，然后憑此買賣合同，約買方即銀行工作人員一同辦理貸款手續(xù)(若賣方有時間也愿意配合更好)。

b、主貸人資信很一般，是否能貸款還不能確定。為了避免雙方簽署正式合同后買方無法貸款而引發(fā)糾紛，中介公司會到第7項后，直接約買方即銀行工作人員辦理貸款手續(xù)。等貸款審批下來后再約雙方簽署正式合同。

9、貸款審批下來后。買方付足約定的首付款給賣方。

10、中介公司拿銀行抵押登記材料，約買賣雙方去交易中心辦理過戶手續(xù)。

11、20個工作日后，憑《收件收據(jù)》領《房地產(chǎn)權證》，以及《他項權利證明》(銀行抵押權設定憑證)。

房產(chǎn)證買方自己保管，同時將《他項權利證明》、及契稅單復印件盡快送至貸款銀行。

12、銀行放款至賣方指定帳戶。

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